2025년 10월 16일, 국토교통부는 서울과 경기의 일부 지역을 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정한다고 발표했습니다. 이 조치는 부동산 시장의 과열을 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 마련된 강력한 규제입니다. 이번 글에서는 이번 변경사항의 핵심 내용을 정리해 보겠습니다.
적용 지역 및 규제 적용 기간
적용 지역
서울 전역인 25개 구와 경기의 12개 지역이 포함됩니다. 경기 지역은 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남 등입니다.
규제 적용 기간
이번 규제는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.
주요 규제 사항
대출 규제
주택담보대출비율(LTV)은 40%로 제한되며, 총부채상환비율(DTI)도 같은 비율로 적용됩니다. 이는 실수요자의 대출 부담을 줄이기 위한 조치입니다.
실거주 의무
토지거래허가구역 내 주택을 매입할 경우, 2년 동안 실거주해야 합니다. 이는 투기성 매입을 방지하기 위한 조치입니다.
세금 및 청약 제한
다주택자에 대한 취득세 및 양도세가 중과되며, 청약에 대한 재당첨 제한이 시행됩니다. 이는 단기 시세차익을 노린 무분별한 청약을 방지하기 위한 목적입니다.
서울·경기 부동산 시장의 영향
거래량 및 집값
규제 시행 초기에는 부동산 거래량이 위축될 것으로 예상됩니다. 실수요자도 대출 규제의 영향을 받을 수 있으며, 집값은 단기적으로 안정세를 보일 것으로 기대됩니다.
투자 수요 및 실수요자
투자 진입장벽이 높아지면서 갭투자와 전매가 사실상 불가능해집니다. 실수요자에게는 내 집 마련의 진입장벽이 더욱 높아져, 추가적인 대책 마련이 필요할 것입니다.
주의할 점
- 연립·다세대주택과 빌라 등도 동일하게 규제가 적용됩니다.
- 삼중 규제(투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역)가 동시에 적용되어, 규제 지역 지정은 2026년 12월 31일까지 유지됩니다.
결론 및 대응 전략
2025년 10월 20일부터 서울과 경기 지역의 부동산 거래는 역대급 규제를 맞이합니다. 내 집 마련, 투자, 청약 및 분양권 전매 등의 모든 전략을 최신 규제에 맞춰 재점검해야 합니다. 실거주 목적과 장기적인 계획 수립이 필수적이며, 향후 변화에 유의해야 합니다.
자주 묻는 질문
질문1: 이번 규제의 주요 목적은 무엇인가요?
이번 규제의 주요 목적은 부동산 시장의 과열을 억제하고, 실수요자를 보호하며, 투기 수요를 차단하는 것입니다.
질문2: 조정대상지역과 투기과열지구의 차이점은 무엇인가요?
조정대상지역은 주택 시장의 안정화를 위해 설정된 지역이며, 투기과열지구는 특히 과열이 심한 지역으로 더욱 강력한 규제가 적용됩니다.
질문3: 실거주 의무가 있는 주택 매입 후 전매는 가능한가요?
실거주 의무가 있는 주택은 2년 동안 실거주해야 하므로, 그 기간 내 전매가 불가능합니다.
질문4: 다주택자의 취득세와 양도세는 어떻게 변경되나요?
다주택자는 취득세와 양도세가 중과되어, 세금 부담이 증가합니다.
질문5: 이번 규제가 언제까지 적용되나요?
이번 규제는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.